[부동산] 임대차 계약시 주택 임대차보호법 적용 범위는 어디까지인지 궁금하시다구요?

안녕하세요

백수부부의 세상을파는남자 세.파.남입니다.

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요즘 전세 월세계약시 제대로 알아보지 않고 계약을해서

피해를 보시는 사례가 많이 발생하고 있는데요

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이런 사건 사고는 지금까지도 다양하고 교묘한 수법으로

피해의 규모가 점점 커지고 있습니다.

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그래서 오늘은 전세 나 월세등

부동산 계약시 법적으로 보호 받을 수 있는

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최소한의 조치 법족으로 보호받을수 있는

주택임대차호법에 대해 간단히 설명드리겠습니다.

 

​[부동산] 임대차 계약시 주택 임대차보호법 적용 범위는 어디까지?

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타인 주택의 이용 형태

 

▶ 다른 사람의 주택을 이용하는 방법에는 일반적으로 다음과 같이 네 가지의 형태로 구분할 수 있습니다(「민법」 제303조 및 제618조 참조).

전세권과 임대차

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▶전세권

“전세권”이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제303조).

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▶임대차

“임대차”란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정을 말하는데, 흔히 「민법」에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세계약 및 월세계약이 여기에 포함됩니다(「민법」 제618조 참조).

특히, 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 우리 법은 「주택임대차보호법」에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있습니다(「주택임대차보호법」 제2조).

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▶전세권과 임대차의 비교

구 분	전세권	임대차
성질	물권	채권
등기 여부	필수	선택적
사용대가의 지급 방법	전세금 지급	보증금 또는 월차임 지급
	(「민법」 제303조제1항)	(「민법」 제618조)
양도 및 전대 가능 여부	임대인의 동의 없이 가능	임대인의 동의가 필요
	(「민법」 제306조)	(「민법」 제629조)

「주택임대차보호법」의 우선 적용 등

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▶「주택임대차보호법」의 우선 적용 등

주택의 임대차관계에 대해서는 「주택임대차보호법」의 규정이 우선적으로 적용되고, 「주택임대차보호법」에 규정되어 있지 않은 사항에 대해서는 「민법」의 임대차규정이 적용됩니다(「주택임대차보호법」 제1조 및 제2조 참조)

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주택임대차계약도 계약이므로 계약당사자에 의해 자유롭게 그 내용을 정할 수 있습니다. 그러나 「주택임대차보호법」에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조).

「주택임대차보호법」의 적용

주택의 임대차란?

· 「주택임대차보호법」은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고,

그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다.(「주택임대차보호법」 제2조)

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※ 예로, 임차인의 점유부분 중 영업용 휴게실 설비로 예정된 홀 1칸이 있지만, 그 절반가량이 주거용으로 쓰이는 방 2칸, 부엌 1칸, 화장실 1칸, 살림용 창고 1칸, 복도로 되어 있고, 그 홀마저 각방의 생활공간으로 쓰이고 있는 경우에는 주거용 건물로 「주택임대차보호법」이 적용된다.(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결)

미등기 전세

▶ 미등기 전세

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「주택임대차보호법」은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용된다.

(「주택임대차보호법」 제12조)

「민법」에 따른 임대차 등기​

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「주택임대차보호법」은 주택에 대해 「민법」에 따라 임대차등기를 한 경우 주택의 임대차에 인정되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정이 준용된다(「주택임대차보호법」 제3조의4제1항)

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「주택임대차보호법」의 적용 제외 ​

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▶ 일시 사용을 위한 임대차

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일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 「주택임대차보호법」이 적용되지 않는다.

(「주택임대차보호법」 제11조)

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※ 예로, 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 일시 사용을 위한 임대차이므로 「주택임대차보호법」이 적용되지 않는다.

(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결)

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유용한 법령정보

< 미등기 또는 무허가 건물도 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있을까요? >

Q. A씨는 저렴한 임대료에 관할 관청으로부터 허가를 받았으나 아직 등기가 되지 않은 다세대주택의 한 주택을 임차하였습니다. A씨도 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있나요?

A. 「주택임대차보호법」은 주택의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 않으므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 않았거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 「주택임대차보호법」의 적용대상이 됩니다(대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결). 따라서 A씨는 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다.

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주택임대차보호법은 결국 주거의 안전성을 확보하고

안정적으로 전세 및 월세 계약을 진행할 수있게 만들어주는 제도

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따라서 상기에 명시된 내용에 관해서는

본인의 권리를 누리시는 것이 추천드립니다.

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위에 주택임대차보호법을 확인하시어

전세 및 월세 계약시 피해를 보시는일 없도록

하시기 바라겠습니다.

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감사합니다.

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이웃추가, 공감도 부탁드립니다​

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